España construía más de 600.000 viviendas al año ¿Por qué dejó de hacerlo?
En 2006 se terminaron 658.510 viviendas en España. En 2025, 93.650. Casi veinte años después del estallido de la burbuja, seguimos construyendo mucho menos de lo que construíamos, mientras la demanda de vivienda no para de crecer.
Por Agustín Martín
Mucho antes de que estallara la burbuja, yo andaba por Burbuja.info y otros foros parecidos. Éramos un grupo de gente que, con los datos en la mano, decía que aquello no podía acabar bien: precios disparatados, grúas en cada esquina y una sensación general de que el ladrillo no bajaba nunca. Lo recuerdo bien porque fuera de aquellos foros costaba encontrar a alguien dispuesto a admitir que existía una burbuja.
Años después me tocó verla desde el otro lado, como concejal de Hacienda en Alcobendas. Lo que habíamos discutido en Internet con gráficos y previsiones se había convertido en problemas reales para familias y empresas, con consecuencias económicas que también llegaban a los ayuntamientos. Ya no era una discusión sobre cifras.
Y hay una cifra que resume lo que pasó. En 2006 se terminaron en España 658.510 viviendas. En 2025, 93.650.
Siete veces menos.
Durante aquellos años el país parecía una obra sin fin. Urbanizaciones nuevas, promociones que se vendían sobre plano antes de mover una piedra, y una economía que vivía en buena parte de eso.
Cuando se vino abajo, se llevó por delante empresas, empleos y proyectos. Durante años convivimos con edificios a medio hacer y pisos que nadie compraba.
Era precisamente lo que muchos habíamos temido. Lo que a mí me cuesta más entender es lo que vino después: que casi veinte años más tarde sigamos construyendo tan poco, con una demanda que vuelve a crecer.
El desplome
Los datos del Ministerio de Vivienda lo cuentan solos.
| Año | Viviendas iniciadas | Viviendas terminadas |
| 2006 | 762.540 | 658.510 |
| 2013 | 35.721 | 60.289 |
| 2016 | 65.955 | 44.630 |
| 2025 | 137.330 | 93.650 |
Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Viviendas libres y protegidas, datos provisionales actualizados a octubre de 2026. Las iniciadas y terminadas en un mismo año no corresponden necesariamente a las mismas promociones.
En 2006 se empezaron más de 760.000 viviendas. En 2013, 35.721. Una vigésima parte, o menos.
No se me ocurre otra industria que se haya hundido tanto en tan poco tiempo.
Se acabó un modelo que se sostenía con crédito, con especulación y con la idea de que los pisos siempre valdrían más mañana que hoy. Eso tenía que terminar, y terminó.
Pero aquí viene lo curioso. Los precios volvieron a subir, la demanda volvió a aparecer en muchas ciudades, y la construcción no volvió. Al menos no al ritmo que haría falta.
Lo que se perdió por el camino
A veces hablamos de construir como si bastara con aprobar un plan urbanístico y esperar a que lleguen las grúas. No funciona así.
Según la Encuesta de Población Activa, en los datos que recopila la CEOE, la construcción daba trabajo a unos 2,74 millones de personas en 2007. En 2013, a poco más de un millón.
Un millón setecientas mil personas menos en seis años.
Muchas empresas cerraron para siempre. Muchos oficios se fueron a otros sectores y no volvieron. Y recuperar eso no es cuestión de voluntad: es cuestión de años.
De hecho, según el Banco de España, a finales de 2025 el 63,2 % de las empresas de construcción decía que la falta de mano de obra le estaba limitando la actividad.
Es una paradoja que me parece muy española: necesitamos construir más viviendas y nos cuesta encontrar quién las construya.
Súmale los costes de los materiales, la financiación, el suelo que no está listo y unos trámites urbanísticos que se eternizan, y se entiende por qué la oferta nueva llega tarde a muchas de las zonas donde más se necesita.
El problema de ahora es otro
Según el INE (Estadística Continua de Población, datos a 1 de julio de 2026), España pasó de 19,52 millones de hogares al empezar 2025 a 19,76 millones al empezar 2026.
241.013 hogares más en un año.
Ese mismo año se terminaron 93.650 viviendas.
La diferencia pasa de 147.000. No quiere decir que falten exactamente 147.000 viviendas, porque muchos hogares nuevos se forman en casas que ya existían y hay pisos que llegan al mercado por otras vías. Pero la foto es clara: se crean hogares mucho más deprisa de lo que se construye.
Como vimos en la primera entrega de este especial, España tiene millones de viviendas vacías. El problema es que muchas no están donde hacen falta. Así que no es solo cuestión de construir más; es cuestión de dónde.
Y en el norte de Madrid lo tenemos delante. Valgrande, en el ámbito de Los Carriles de Alcobendas, contempla 8.600 viviendas. Cerro del Baile, en San Sebastián de los Reyes, otras 3.664, y empezó la urbanización en junio de 2026.
Más de 12.000 viviendas sobre el papel. Pero el papel no se habita: entre los trámites, la urbanización y la obra pasan años. Y las familias que buscan piso hoy no pueden esperar a 2030.
En la segunda entrega vimos cuánto se ha separado el precio de la vivienda de los sueldos. Ese encarecimiento no se entiende del todo sin esto: sin saber que dejamos de construir y no hemos vuelto a empezar.
La situación de hoy no se parece en nada a la de la burbuja. Entonces también se construía donde la demanda no justificaba tantas viviendas. Ahora hay sitios donde los hogares crecen mucho más rápido que las viviendas. Son los dos extremos del mismo problema.
Después de revisar estas cifras me queda una reflexión. Llevamos muchos años hablando de los excesos de la construcción, y con razón. Hemos hablado bastante menos de lo que nos ha costado perder la capacidad de construir.
La pregunta ya no es cuánto llegamos a construir durante la burbuja, sino cuánto necesitamos construir hoy para una demanda que no deja de crecer.
Entre aquellos excesos y estas carencias, seguimos sin dar con el punto medio.
Alcobendas · Sanse · Zona Norte de Madrid
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