¿Faltan realmente viviendas en España? La paradoja de los 3,84 millones de casas vacías

España tiene 3,84 millones de viviendas vacías, según el último censo del INE, pero el Banco de España calcula un desajuste acumulado de 750.000 viviendas entre la formación de hogares y la construcción residencial. El crecimiento de la población y los cambios en la composición de las familias ayudan a explicar por qué necesitamos más viviendas y dónde se concentra esa necesidad.

Por Agustín Martín

LA MIRADA NORTE  /  ESPECIAL VIVIENDA  ·  ENTREGA 1 DE 12

España tiene 3,84 millones de viviendas vacías, según el último censo del INE, pero el Banco de España calcula un desajuste acumulado de 750.000 viviendas entre la formación de hogares y la construcción residencial. El crecimiento de la población y los cambios en la composición de las familias ayudan a explicar por qué necesitamos más viviendas y dónde se concentra esa necesidad.

España tiene un problema de vivienda. Pero antes de analizar los precios, las responsabilidades políticas o las posibles soluciones, conviene responder a una pregunta: ¿faltan realmente viviendas en nuestro país?

Los datos parecen contradictorios. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), España contaba en 2021 con 3.837.328 viviendas vacías. Sin embargo, el Banco de España estima que, entre 2021 y 2025, la formación de nuevos hogares superó a la construcción residencial en unas 750.000 viviendas.

Para comprender esta situación hay que analizar no solo cuántas viviendas existen, sino también dónde están y cómo están cambiando las necesidades de la población.

En 2025 se crearon 240.000 hogares y se terminaron 92.000 viviendas

El Informe Anual 2025 del Banco de España, publicado el pasado mes de junio, permite hacerse una idea de la magnitud del desajuste.

Durante 2025, España registró un incremento de aproximadamente 240.000 hogares, mientras que se terminaron unas 92.000 viviendas. Por cada vivienda nueva finalizada, el número de hogares aumentó en torno a 2,6.

EL DESAJUSTE RESIDENCIAL EN CIFRAS

Fuente: Banco de España, Informe Anual 2025. Cifras aproximadas.

Esta diferencia no significa que todos los nuevos hogares necesiten una vivienda de nueva construcción. Parte de la demanda puede atenderse mediante inmuebles existentes que vuelven a utilizarse. No obstante, el desequilibrio acumulado durante los últimos años ayuda a entender las necesidades residenciales actuales.

El problema tampoco se distribuye de manera uniforme. Según el Banco de España, seis provincias —Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga— concentran el 52,5 % del desajuste acumulado entre 2021 y 2025.

La necesidad de vivienda tiene, por tanto, una importante dimensión territorial.

Los hogares crecen más deprisa que la población

Una de las claves para entender la necesidad de viviendas es que el número de hogares no evoluciona necesariamente al mismo ritmo que la población.

Según la Estadística Continua de Población del INE, España alcanzó los 49.801.559 habitantes el 1 de julio de 2026, tras ganar 444.205 residentes durante los doce meses anteriores.

En ese periodo, la población aumentó un 0,90 %, mientras que el número de hogares creció un 1,22 %.

Las últimas proyecciones del INE, publicadas el 17 de junio de 2026, apuntan en la misma dirección. Entre 2026 y 2041, España podría pasar de 19,76 a 21,94 millones de hogares. Esto supondría 2.184.048 hogares adicionales, un incremento del 11,1 %, frente al 8,4 % previsto para la población residente en viviendas familiares.

El tamaño medio del hogar disminuiría ligeramente, desde 2,49 hasta 2,43 personas.

Aunque se trata de proyecciones sujetas a la evolución demográfica, los datos muestran que España necesitará más viviendas no solo porque aumente su población, sino también porque está cambiando la composición de los hogares.

Jóvenes e inmigración: dos factores que incrementan las necesidades residenciales

La emancipación juvenil constituye una fuente de formación de nuevos hogares. Sin embargo, según el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España, la tasa de emancipación de los jóvenes de entre 16 y 29 años se situó en el 14,5 % durante el segundo semestre de 2025, el nivel más bajo de la serie histórica.

Este dato introduce una cuestión relevante. Las estadísticas contabilizan los hogares que existen, pero no todos los que podrían constituirse en el futuro. Aunque no todos los jóvenes que viven con sus padres desean independizarse inmediatamente, una parte de ellos podría generar nuevas necesidades residenciales cuando forme su propio hogar.

La inmigración también contribuye al crecimiento de la población y, por tanto, de las necesidades de alojamiento.

El INE señala que el aumento demográfico reciente se debe al incremento de la población nacida en el extranjero, mientras que la nacida en España disminuyó.

Para calcular la necesidad de viviendas, sin embargo, no basta con conocer cuántas personas llegan. También hay que saber cuántos hogares forman, qué tamaño tienen y dónde se establecen.

Separaciones, envejecimiento y hogares cada vez más pequeños

Los cambios familiares también influyen en la necesidad de vivienda. Cuando una pareja con hijos se separa, una vivienda que anteriormente acogía a toda la familia puede dejar de ser suficiente. Ambos progenitores pueden necesitar domicilios independientes, especialmente cuando existe custodia compartida.

Así, donde antes había un hogar pueden aparecer dos, sin que haya aumentado la población.

A ello se suma el crecimiento de los hogares unipersonales. Según las Proyecciones de Hogares 2026-2041 del INE, España pasaría de 5,62 millones de hogares formados por una sola persona a 6,72 millones, un incremento del 19,6 %.

De cumplirse estas previsiones, en 2041 los hogares unipersonales serían los más frecuentes del país, representando el 30,6 % del total.

El envejecimiento también modifica la ocupación de las viviendas. Una casa que durante años alojó a una familia de cuatro miembros puede terminar ocupada por una sola persona cuando los hijos se independizan y fallece uno de los progenitores.

Cabe plantearse si el aumento de la esperanza de vida también influye en el tiempo que determinadas viviendas permanecen ocupadas por sus residentes originales. Es una cuestión que merece estudiarse, aunque no disponemos de datos suficientes para cuantificar su incidencia.

La otra paradoja: hogares más pequeños y familias que comparten habitaciones

Junto al crecimiento de los hogares unipersonales aparece otra realidad que merece atención: personas, parejas e incluso familias con hijos que comparten una vivienda con otras unidades de convivencia.

Pensemos en un piso de tres dormitorios donde residen una pareja con un hijo, una persona divorciada y otra pareja. Estamos ante una sola vivienda, pero en su interior conviven tres unidades que podrían desear disponer de domicilios independientes.

El INE distingue entre vivienda, hogar y núcleo familiar, y sus estadísticas permiten identificar determinadas situaciones de convivencia. Sin embargo, las cifras habituales de formación de hogares no indican directamente cuántas personas comparten domicilio por necesidad ni cuántas constituirían un hogar independiente si pudieran hacerlo.

El número de hogares existentes no refleja necesariamente todas las necesidades residenciales.

De este modo, pueden coexistir dos fenómenos aparentemente opuestos: hogares cada vez más pequeños y varias unidades familiares compartiendo una misma vivienda.

Sin información específica sobre la composición y las circunstancias de quienes alquilan habitaciones, resulta imposible cuantificar cuántas viviendas adicionales serían necesarias para atender estas situaciones. Pero es una realidad que conviene tener presente cuando intentamos calcular las necesidades residenciales del país.

¿Dónde están los 3,84 millones de viviendas vacías?

El último Censo de Población y Viviendas, correspondiente a 2021, contabilizó 3.837.328 viviendas vacías, equivalentes al 14,4 % del parque residencial español. Es, además, una fotografía de hace cinco años: desde entonces, parte de ese parque ha podido ocuparse.

La cifra resulta llamativa si la comparamos con las necesidades identificadas por el Banco de España. Sin embargo, su distribución territorial ayuda a explicar la contradicción.

Según el INE, el 45 % de las viviendas vacías se encontraba en municipios de menos de 10.000 habitantes, donde residía aproximadamente el 20,3 % de la población.

Por el contrario, las ciudades de más de 250.000 habitantes concentraban el 23,8 % de los residentes, pero únicamente el 10,5 % de las viviendas vacías.

Una casa desocupada en un pequeño municipio que pierde población no resuelve necesariamente las necesidades de una familia que trabaja en Madrid, Barcelona o Málaga.

Además, el censo identificó las viviendas vacías principalmente a partir de los consumos eléctricos, por lo que esa clasificación no garantiza que todos los inmuebles estén en condiciones de habitabilidad o disponibles para su venta o alquiler.

La cuestión no es únicamente cuántas viviendas están vacías, sino dónde se encuentran y cuántas pueden atender las necesidades residenciales existentes.

Entonces, ¿faltan realmente viviendas en España?

Sí, especialmente en las zonas donde se concentra el crecimiento de población y la formación de nuevos hogares.

Los datos muestran que España está creando más hogares que viviendas nuevas, mientras millones de inmuebles permanecen vacíos, muchos de ellos en municipios con menor presión residencial.

A ello se añaden los cambios que experimenta nuestra sociedad: la emancipación de los jóvenes, la inmigración, las separaciones, el envejecimiento y el crecimiento de los hogares unipersonales.

También existe una necesidad adicional cuya magnitud resulta difícil de determinar: la de aquellas personas, parejas y familias que comparten vivienda, aunque podrían desear constituir un hogar independiente.

Para saber cuántas viviendas necesita España no basta con contar habitantes ni edificios. Hay que conocer cuántos hogares existen, cuántos podrían formarse y dónde necesitan establecerse.

Esta realidad también afecta al entorno metropolitano de Madrid y será objeto de un análisis específico sobre Alcobendas y San Sebastián de los Reyes a lo largo de este especial.

Una vez comprendido por qué necesitamos más viviendas, queda por responder otra pregunta: si España necesita más viviendas, ¿por qué no se construyen al ritmo necesario?

Continuará en la segunda entrega del Especial Vivienda de La Mirada Norte.

Fuentes documentales

Instituto Nacional de Estadística. Censo de Población y Viviendas 2021.

Instituto Nacional de Estadística. Estadística Continua de Población, 1 de julio de 2026.

Instituto Nacional de Estadística. Proyecciones de Hogares 2026-2041, publicadas el 17 de junio de 2026.

Banco de España. Informe Anual 2025. Consejo de la Juventud de España. Observatorio de Emancipación, segundo semestre de 2025