El suelo, el negocio que empieza antes de construir
¿Son caras las viviendas porque el suelo es caro o es el precio de las viviendas el que dispara el valor de los terrenos?
Siempre me ha llamado la atención que, cuando hablamos del precio de la vivienda, la discusión termine casi siempre en lo mismo: cuánto cuesta construir, cuántas casas faltan o qué deberían hacer los gobiernos para que se construyan más.
Del suelo se habla bastante menos. Y eso que, antes de colocar un ladrillo, alguien ha tenido que pagar por el terreno.
La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) publicó en junio de 2026 un estudio en el que señala que el suelo puede llegar a representar el 45 % del precio final de una vivienda. No es poca cosa. Merece la pena preguntarse qué estamos pagando realmente cuando compramos una casa.
Una vivienda de 100 metros cuadrados no cuesta lo mismo en el centro de Madrid que en una pequeña localidad de Castilla-La Mancha. Y no será porque los ladrillos, las ventanas o los salarios de los albañiles sean radicalmente diferentes.
Pagamos por la vivienda, pero también por el lugar donde está.
El precio del terreno no es el precio del suelo edificable
Según los datos del Ministerio de Vivienda, el precio medio del suelo urbano vendido en España durante 2024 fue de 176 euros por metro cuadrado. En el tercer trimestre de 2025 se situó en 167,8 euros.
Sin embargo, en los municipios de más de 50.000 habitantes alcanzó los 344,7 euros por metro cuadrado en ese mismo trimestre.
La diferencia es considerable, aunque esas cifras tampoco cuentan toda la historia.
No es lo mismo comprar mil metros cuadrados de terreno sobre los que se pueden construir diez viviendas que adquirir una parcela de idéntica superficie en la que el planeamiento permite levantar cuarenta.
En el primer caso, el precio del terreno se reparte entre diez viviendas. En el segundo, entre cuarenta. Esa diferencia puede resultar decisiva para saber si una promoción es viable.
Para valorar un terreno residencial no basta con conocer su superficie. Hay que saber cuántos metros cuadrados edificables tiene, qué uso se permite y qué gastos quedan pendientes antes de poder construir.
Es una distinción que rara vez aparece cuando se habla de liberar suelo para abaratar las viviendas.
¿Qué encarece primero, el suelo o las viviendas?
Aquí está, a mi juicio, la parte más interesante de este mercado.
Llevamos años escuchando que las viviendas son caras porque el suelo es caro. La afirmación tiene sentido, pero se queda corta.
Cuando un promotor estudia comprar una parcela, hace las cuentas al revés: calcula qué puede construir, cuánto espera cobrar por las viviendas y qué le costará sacar adelante la promoción.
Descuenta la construcción, la urbanización, los impuestos, la financiación y el beneficio que espera obtener. Lo que queda le permite calcular cuánto puede pagar por el terreno.
No es una ocurrencia. La normativa española de valoración inmobiliaria contempla este procedimiento, conocido como método residual.
Y aquí viene lo curioso: en determinados mercados, el suelo no es caro solamente porque escasee, sino porque las viviendas que pueden construirse sobre él alcanzan precios muy elevados.
Los promotores saben cuánto pueden cobrar por las viviendas de una zona y ajustan sus ofertas por los terrenos. Los propietarios también conocen esos precios y tienen sus propias expectativas.
Naturalmente, la relación funciona en ambos sentidos. Si el terreno se encarece demasiado, la promoción puede dejar de ser rentable. O necesitar precios de venta más elevados para que salgan las cuentas.
No hay una única explicación.
El negocio de decidir qué se puede construir
Hay otro aspecto que me parece difícil de ignorar.
La propiedad del suelo y la capacidad para decidir qué puede hacerse con él no suelen estar en las mismas manos.
Un terreno puede pertenecer a una familia desde hace décadas, mientras que sus posibilidades de desarrollo dependen de las decisiones urbanísticas de una administración.
Que se permita construir viviendas donde antes no era posible puede modificar notablemente las expectativas sobre su valor. Pero eso no convierte automáticamente al propietario en millonario.
Transformar un terreno exige inversiones, cesiones obligatorias, obras de urbanización y, muchas veces, años de espera. También existe el riesgo de que el mercado cambie antes de que las viviendas estén terminadas.
En estas operaciones intervienen propietarios, promotores, constructoras, entidades financieras y administraciones públicas. Cada uno desempeña un papel diferente.
El propietario puede ganar dinero al vender el terreno. El promotor espera obtener un beneficio después de asumir los costes y riesgos de la operación. Las constructoras cobran por ejecutar las obras y las administraciones reciben las cesiones y la participación en las plusvalías urbanísticas que establece la legislación.
Las decisiones sobre el uso del suelo tienen consecuencias económicas enormes. Y creo que hablamos poco de cómo se reparte el valor que generan.
¿Por qué no se pone más suelo en el mercado?
La respuesta tampoco es tan sencilla como parece.
El estudio de la CNMC advierte de la complejidad del proceso urbanístico español y de los retrasos que puede provocar. La institución considera que mejorar la regulación y agilizar los procedimientos contribuiría a facilitar la construcción de viviendas.
Pero una cosa es disponer de terrenos y otra tener solares preparados para edificar.
El suelo, además, no se puede trasladar de un sitio a otro. Podemos encontrar terrenos abundantes y relativamente baratos donde apenas existe demanda, mientras que las zonas con más empleo y mejores comunicaciones soportan una presión inmobiliaria mucho mayor.
Construir lejos de donde la gente necesita vivir no resuelve necesariamente el problema.
Tampoco basta con aprobar un desarrollo de miles de viviendas si después hacen falta años para urbanizarlo.
El suelo también tiene mucho que ver con lo que pagamos
En la primera entrega de este especial vimos que España tiene millones de viviendas vacías, pero que muchas no están donde se necesitan. En la segunda comprobamos cómo se ha deteriorado la relación entre el precio de la vivienda y los ingresos de las familias.
El suelo ayuda a entender ambas cuestiones.
No vale lo mismo en todas partes. Influyen el empleo, los servicios, las comunicaciones y, especialmente, cuánta gente quiere vivir en cada lugar.
Todo eso termina reflejándose en el precio de nuestras casas.
Me parece insuficiente discutir únicamente si debemos construir más o menos. También habría que analizar dónde, sobre qué terrenos, con qué costes y qué parte del precio final corresponde al suelo.
La CNMC ha puesto una cifra sobre la mesa: hasta el 45 %.
No significa que todas las viviendas soporten esa repercusión, pero sí que estamos ante uno de los elementos económicos más importantes del mercado inmobiliario.
Quizá deberíamos hablar menos de cuánto cuesta poner ladrillos y bastante más de por qué cuesta tanto el lugar donde los ponemos.
En la próxima entrega analizaremos cómo España llegó a construir más de 600.000 viviendas anuales durante la burbuja inmobiliaria y por qué dejamos de hacerlo.
