¿Se ha encarecido la vivienda más de lo que dicen las estadísticas?

ESPECIAL VIVIENDA

En 1987, comprar una vivienda suponía aproximadamente tres años de ingresos familiares. En 2024, más de siete. Pero hay una cuestión que merece nuestra atención: antes era más habitual que una familia dependiera de un solo sueldo, mientras que ahora muchas parejas cuentan con dos. ¿Es posible que el encarecimiento respecto al salario individual sea todavía mayor?

Por Agustín Martín

En la primera entrega de este especial analizamos si realmente faltan viviendas en España. Ahora vamos a abordar otra de las grandes cuestiones del mercado inmobiliario: cuánto se ha encarecido la vivienda y cómo ha evolucionado nuestra capacidad para comprarla.

Para ello, vamos a utilizar los datos del Banco de España y plantear una reflexión que considero interesante, aunque debemos reconocer desde el principio que todavía no tenemos todos los datos para confirmarla.

De tres años de ingresos familiares a más de siete

El Banco de España utiliza un indicador que compara el precio medio de una vivienda con los ingresos brutos anuales de una familia.

Para entenderlo, pongamos un ejemplo sencillo. Imaginemos una familia que gana 30.000 euros al año y quiere comprar una vivienda de 240.000 euros.

Si destinara absolutamente todos sus ingresos a pagar esa casa, necesitaría ocho años para comprarla. Durante ese tiempo no podría gastar un solo euro en alimentación, transporte, impuestos ni cualquier otra necesidad.

Evidentemente, es una situación imposible. Pero este cálculo nos permite comparar el precio de la vivienda con los ingresos de las familias en distintas épocas, sin necesidad de convertir las pesetas de entonces en euros actuales ni hacer ajustes por inflación. Y los resultados son bastante significativos.

Fuente: Banco de España. Indicador de esfuerzo potencial para la adquisición de vivienda.

En 1987, una vivienda costaba el equivalente a unos tres años de ingresos familiares. En 2024, más de siete. Es decir, el esfuerzo potencial se ha multiplicado aproximadamente por 2,45.

Y eso después de que, durante la burbuja inmobiliaria, llegara a superar los nueve años. No hablamos de cuánto se tarda realmente en pagar una hipoteca, sino de la relación entre el precio de una vivienda y los ingresos de una familia.

Las grandes ciudades, por encima de la media

Las diferencias territoriales también son importantes. Según el Banco de España, en 2024 comprar una vivienda suponía el equivalente a diez años de renta para los hogares no propietarios de Málaga, 9,7 años en Madrid y nueve en Barcelona, frente a los 6,8 años de la media española.

Fuente: Banco de España, Informe Anual 2025. Datos de 2024 calculados sobre la renta neta de los hogares no propietarios. Indicador distinto al de la tabla histórica.

En ciudades como Málaga, Madrid o Barcelona, el precio de una vivienda representa muchos más años de ingresos que la media nacional. Y trasladarse a municipios de su entorno no siempre supone una reducción importante, especialmente en las áreas metropolitanas con mayor demanda residencial.

¿Pero qué ha cambiado en las familias españolas?

Aquí es donde quiero introducir una reflexión. En los años ochenta era mucho más frecuente que una familia dependiera de un único salario. Generalmente era el hombre quien trabajaba fuera del hogar, mientras que muchas mujeres se ocupaban de las tareas domésticas y del cuidado de los hijos.

Aquella realidad ha cambiado. La incorporación de las mujeres al mercado laboral ha sido uno de los grandes cambios sociales y económicos de las últimas décadas. Hoy es mucho más habitual que ambos miembros de una pareja trabajen y aporten ingresos a la economía familiar.

Sin embargo, el Banco de España compara el precio de la vivienda con los ingresos de toda la familia, independientemente de cuántas personas trabajen. Y aquí aparece nuestra pregunta: ¿estamos comparando situaciones realmente equivalentes?

Dos salarios y, aun así, una vivienda más cara

Vamos a utilizar otro ejemplo para entender mejor lo que queremos plantear. Imaginemos dos familias: una de los años ochenta, en la que trabaja una persona, y otra actual, en la que trabajan dos. Para simplificar la comparación, utilizaremos el mismo salario individual en ambos casos.

Ejemplo exclusivamente ilustrativo. Las cantidades no corresponden a precios ni salarios históricos reales.

Fijémonos en lo que ocurre. La familia actual dispone del doble de ingresos porque trabajan dos personas. Sin embargo, la vivienda de nuestro ejemplo cuesta más de cinco veces lo que costaba la anterior.

Por eso, a pesar de contar con dos salarios, necesita dedicar ocho años de todos sus ingresos a comprarla, frente a los tres años de la familia de los ochenta.

Naturalmente, no estamos diciendo que esta sea la evolución exacta que se ha producido en España. No todas las familias de los años ochenta vivían de un sueldo ni todas las actuales cuentan con dos. Además, los salarios y la composición de los hogares han cambiado.

Pero el ejemplo sirve para plantear una cuestión: si la vivienda ya se ha encarecido considerablemente respecto a los ingresos familiares, ¿cuánto lo habrá hecho respecto al salario individual? Podemos estar equivocados en nuestra hipótesis, pero creo que merece la pena investigarla.

¿Y qué ocurre con los hogares de una sola persona?

Esta reflexión tiene otra consecuencia que tampoco deberíamos pasar por alto. Una pareja puede sumar dos salarios para comprar una vivienda. Sin embargo, una persona que vive sola generalmente dispone únicamente del suyo.

Y no siempre se trata de una elección. Hay personas que no tienen pareja, otras que prefieren vivir de forma independiente y también quienes necesitan una nueva vivienda después de una separación o un divorcio.

Como explicamos en la primera entrega de este especial, las separaciones y los divorcios también contribuyen a aumentar la necesidad de viviendas, porque donde antes existía un hogar pueden terminar formándose dos.

Además, buscar una vivienda más pequeña no siempre resuelve el problema. Su precio no disminuye necesariamente en la misma proporción que los metros cuadrados, especialmente en las zonas con mayor demanda.

Las proyecciones del INE apuntan, precisamente, a un aumento de los hogares unipersonales durante los próximos años. Es decir, cada vez habrá más hogares que no podrán sumar los salarios de dos miembros de una pareja para afrontar la compra de una vivienda.

¿Estamos midiendo correctamente el encarecimiento?

No se trata de idealizar los años ochenta. Entonces existían otros problemas económicos, tipos de interés mucho más elevados y una realidad social muy diferente.

Tampoco estamos cuestionando el indicador del Banco de España, que resulta útil para conocer cómo ha evolucionado el precio de la vivienda respecto a los ingresos familiares.

Lo que los datos demuestran es que el esfuerzo económico potencial necesario para adquirir una vivienda se ha incrementado notablemente durante las últimas cuatro décadas. Hemos pasado de necesitar el equivalente a unos tres años de ingresos familiares a más de siete. Es decir, el precio de la vivienda en relación con la renta familiar se ha multiplicado aproximadamente por 2,5.

Y esto ha sucedido en un periodo en el que también ha cambiado la composición económica de los hogares, con una mayor presencia de parejas en las que trabajan ambos miembros.

Por eso, nuestra reflexión va un paso más allá: ¿se ha encarecido la vivienda todavía más respecto al salario individual de lo que reflejan las estadísticas de renta familiar?

No tenemos datos suficientes para afirmarlo, pero sí razones para investigarlo. Lo que ya podemos concluir, sin necesidad de recurrir a ninguna hipótesis, es que comprar una vivienda exige hoy un esfuerzo económico potencial considerablemente mayor que hace cuarenta años.

Y quizá debamos empezar a preguntarnos no solo cuánto ha subido su precio, sino también cuántos salarios necesitamos reunir para poder pagarla.

En la próxima entrega analizaremos el papel del suelo en el precio de la vivienda, cómo se transforma urbanísticamente y quién obtiene beneficios durante ese proceso.

Fuentes oficiales

Banco de España. Indicadores de accesibilidad a la vivienda: https://www.bde.es/webbe/es/estadisticas/compartido/docs/s15-nm.pdf

Banco de España. Informe Anual 2025: https://www.bde.es/wbe/es/publicaciones/informes-memorias-anuales/informe-anual/informe-anual-2025.html

INE. Encuesta de Población Activa: https://www.ine.es