El alquiler turístico o más conocidos como pisos alquilados por Airbnb
La posibilidad de las comunidades de propietarios de limitar el alquiler turístico fue introducida por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
Marcela Reigia
Este Real Decreto-Ley 7/2019 ha reformado la Ley de Propiedad Horizontal introduciendo la posibilidad de que, a través de acuerdo de la Comunidad de Propietarios, se pueda limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda. Esto no es novedoso, en el sentido de que ya existe la posibilidad de limitar en el entorno de convivencia de Comunidades de Propietarios las actividades económicas como comentaremos posteriormente.
No obstante, existe la idea generalizada por los vecinos que mediante acuerdo se puede prohibir el alquiler de pisos turísticos.
El tema es sumamente controvertido y existen sentencias de todo tipo generando una clara inseguridad jurídica en el ámbito de aplicación de dicha limitación en las comunidades de propietarios.
En mi opinión no es posible prohibir por mayoría, toda vez que la nueva redacción del artículo 17.12 LPH utiliza los términos limitar o condicionar, no obstante existe controversia, habiendo numerosas interpretaciones que han dado lugar a sentencias de todo tipo.
Para aprobar la limitación del alquiler turístico por la Comunidad de propietarios se exige el voto de los 3/5 partes del total de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, no obstante, algunos jueces entienden que para la prohibición total deberá existir UNANIMIDAD, tesis que apoyo a la vista de la redacción del artículo 17 de la LPH.
En cualquier caso, el acuerdo que adopte la Junta de propietarios limitando el alquiler turístico no tiene efectos retroactivos, es decir, no puede aplicarse con anterioridad a su aprobación, surtiendo efectos desde que se apruebe en junta en adelante. Y deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad con el objetivo de que los futuros adquirentes de pisos del edificio conozcan la limitación existente y queden vinculado a la misma.
Ahora bien, como adelantábamos al inicio de estas líneas, en muchos casos existen limitaciones en los títulos constitutivos de la vivienda y/o en los propios estatutos a los que está sometida la Comunidad, figurando expresamente establecida la prohibición de que los inmuebles no pueden destinarse a uso turístico, esta posibilidad es perfectamente válida pudiendo la comunidad de propietarios ordenar el cese de dicha actividad sin género de duda alguno. Lo mismo sucede enaquellos casos en los que a pesar de no consignarse expresamente el término “piso turístico”, se contiene la prohibición genérica de actividad comercial en los inmuebles, ya que el alquiler turístico supone una clara actividad comercial, afectando también a los pisos turísticos, pues, no debemos olvidar, que este tipo de actividades requieren de autorizaciones locales y/o autonómicas siendo una clara actividad lucrativa.
No cabe duda de que estos pisos generan más gastos, usos y en algunos casos molestias que un residente habitual, confrontando esa molestia con la libertad de mercado y la ventaja para la economía del entorno que también supone la actividad turística y comercial. Como siempre el legislador deberá buscar un equilibrio para que convivan ambas actividades con la menor molestia para las partes.
Marcela Reigia Vales.
Abogado.