¿De quién son realmente las viviendas en España?
El 93 % de los inmuebles residenciales está en manos de particulares. Pero el mercado del alquiler está cambiando: cada vez tienen más peso quienes alquilan varias viviendas y las empresas también han aumentado su participación en las compraventas.
Si uno se guiara por algunas conversaciones sobre vivienda, pensaría que buena parte de España pertenece a un puñado de fondos de inversión. Al otro lado del debate aparece el pequeño propietario que alquila un piso heredado de sus padres para complementar sus ingresos.
Al revisar las cifras, la imagen resulta bastante distinta.
Según el Catastro, el 93 % de los inmuebles residenciales está en manos de personas físicas. Las sociedades privadas poseen alrededor del 4,4 % y las administraciones públicas poco más del 1 %.
La información corresponde a 2025 y no incluye País Vasco y Navarra, que tienen sus propios catastros.
Con estos números, cuesta sostener que las grandes empresas controlen el parque inmobiliario español. Pero hay otro dato que cambia bastante la perspectiva: el 24 % de los titulares que poseen más de una propiedad concentra el 47 % de los inmuebles residenciales.
Casi la mitad de los inmuebles está en manos de titulares con más de una propiedad.
Entre esos propietarios hay situaciones muy distintas: quien tiene su casa y otra heredada, quien disfruta de una segunda residencia y quien acumula varios pisos para alquilar. El Catastro no nos dice qué uso se da a cada inmueble.
Y ahí es donde empieza lo verdaderamente interesante.
¿Quién tiene las viviendas que se alquilan?
El Banco de España estimó en su Informe Anual de 2023 que el 92 % de las viviendas del mercado privado de alquiler pertenecía a particulares. Las personas jurídicas privadas representaban aproximadamente el 8 %.
En el alquiler también predominan los particulares.
Sin embargo, el Ministerio de Consumo y el CSIC publicaron en abril de 2026 una investigación que permite conocer mejor cómo se distribuyen esas viviendas.
El 52,8 % de las viviendas alquiladas por particulares pertenece a propietarios que tienen dos o más pisos en alquiler.
La cifra se refiere a las viviendas, no al número de caseros: más de la mitad de los pisos arrendados por personas físicas pertenece a quienes tienen varios en alquiler.
Y no parece un fenómeno pasajero.
Entre 2016 y 2023, el número de viviendas alquiladas por particulares pasó de 1,9 a 2,57 millones. Un crecimiento superior al 35 % en siete años.
Pero tampoco crecieron todos por igual. Las viviendas de propietarios con un único alquiler aumentaron un 30,4 %, mientras que las de quienes alquilaban dos o más crecieron un 39,9 %.
Los particulares, lejos de desaparecer del alquiler, han ampliado su oferta. Y quienes ya alquilaban varias viviendas lo han hecho más deprisa.
Y esto me parece bastante más revelador que la discusión habitual sobre fondos de inversión y pequeños propietarios.
Viviendas alquiladas por particulares en España
Fuente: Ministerio de Consumo y CSIC (abril de 2026). Evolución del número de viviendas alquiladas por personas físicas.
¿Están comprando cada vez más las empresas?
Las compraventas ofrecen otra pista.
Según el Colegio de Registradores, las personas jurídicas realizaron el 9,44 % de las compraventas de viviendas en 2021. Cuatro años después, en 2025, su participación había aumentado hasta el 11,33 %.
En la Comunidad de Madrid, el porcentaje llegó al 14,36 %.
La presencia empresarial ha crecido en las compraventas recientes. Pero no hay que confundir compras con alquileres: una sociedad puede adquirir viviendas para rehabilitarlas, venderlas o arrendarlas.
Además, la evolución histórica tiene una particularidad que me ha llamado la atención. A comienzos de 2014, cuando las entidades financieras y sus sociedades vinculadas tenían una presencia mucho mayor en el mercado tras la crisis, las personas jurídicas llegaron a representar el 22,11 % de las adquisiciones.
Más que ahora.
En perspectiva, el porcentaje de compras empresariales no ha seguido una subida continua.
Desde 2021 sí se aprecia un repunte moderado.
Y queda una pregunta sin respuesta estadística suficiente: ¿qué parte de esas compras empresariales acaba incorporándose al mercado del alquiler?
No he encontrado una serie nacional comparable que permita medir con precisión cuánto ha aumentado el parque arrendado por empresas durante los últimos años. Sería aventurado deducirlo simplemente de sus compraventas.
Compras de viviendas por personas jurídicas
Fuente: Colegio de Registradores, Anuario 2025. Porcentaje de compraventas de viviendas realizadas por personas jurídicas. No equivale a su cuota en el alquiler.
Un negocio cada vez más atractivo
Comprar viviendas para alquilarlas atrae tanto a particulares como a sociedades. Los datos sobre caseros con varios pisos muestran que la inversión no es exclusiva de las grandes empresas.
Durante mucho tiempo, comprar una segunda vivienda fue para muchas familias una manera de ahorrar, de construir un patrimonio y de complementar la pensión cuando llegara la jubilación. Esa realidad sigue existiendo, pero los datos apuntan también a otra forma de entender la propiedad inmobiliaria: acumular viviendas para obtener ingresos regulares del alquiler. Para algunos propietarios puede ser un complemento económico; para otros, una actividad a la que dedicar una parte importante de su patrimonio y de sus ingresos. El crecimiento de quienes alquilan varias viviendas invita, al menos, a plantearse hasta qué punto está cambiando nuestra manera de invertir en vivienda.
Un estudio publicado en octubre de 2026 por EsadeEcPol analizó cerca de 800.000 observaciones fiscales de viviendas alquiladas por particulares. Entre 2019 y 2023, los alquileres de propietarios con cinco o más viviendas aumentaron un 13,5 %, frente al 7,2 % de aquellos que tenían una sola.
La investigación encuentra diferencias de precios incluso al comparar viviendas de características similares, aunque no atribuye todo el encarecimiento a la concentración de la propiedad.
No es lo mismo alquilar un piso heredado que gestionar diez viviendas. Para uno puede ser un ingreso complementario; para el otro, una actividad económica organizada. Esa diferencia importa cuando analizamos el mercado del alquiler.
Más allá de los fondos y los pequeños caseros
Las cifras dibujan un panorama diferente del que suele dominar la discusión pública.
España sigue siendo, fundamentalmente, un país de propietarios particulares. También en el alquiler.
Eso no impide que haya concentración dentro de ese grupo: los propietarios con varios pisos alquilados han aumentado su peso en los últimos años.
Las empresas, por su parte, han aumentado algo su participación reciente en las compraventas, aunque siguen lejos del peso que alcanzaron después de la crisis inmobiliaria.
En las entregas anteriores hemos analizado la falta de viviendas en determinados lugares, los precios y la caída de la construcción. Ahora añadimos otra pieza: quién posee las viviendas existentes y cómo utiliza ese patrimonio.
También importa qué uso reciben esas viviendas: residencia habitual, segunda residencia, pisos vacíos o alquiler para quienes buscan un hogar.
Los fondos de inversión tienen menos peso del que muchos imaginan. Pero el alquiler tampoco es ya simplemente el negocio del particular que tiene un segundo piso.
Antes de atribuir a unos u otros toda la responsabilidad del precio, merece la pena saber cuántas viviendas tienen y qué hacen con ellas.
En la próxima entrega abordaremos el mercado del alquiler y los efectos de las distintas medidas destinadas a regularlo.
Fuentes documentales
Provivienda, Observatorio de Vivienda Asequible (Catastro 2025)
Banco de España, Informe Anual 2023
Ministerio de Consumo y CSIC, abril de 2026
Colegio de Registradores, Anuario 2025
Alcobendas · Sanse · Zona Norte de Madrid
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