La Suspensión de Desahucio, claves del nuevo Real Decreto
El Real Decreto Ley 37/2020 dictado por el Gobierno el pasado 22 de diciembre de 2020, ha traído muchos comentarios entre propietarios de viviendas ¿Realmente no podrán desahuciar a un inquilino que no paga?
Bien, lo cierto, es que no es del todo así, por ello, pasamos a analizar los principales puntos para conocer cómo podemos enfrentarnos ante un impago de renta.
La cuestión más importante, radica en el primer artículo del citado Real Decreto consistente en la SUSPENSIÓN de los desahucios, siempre y cuando haya “VULNERABILIDAD” del arrendatario.
Si se demuestra esa vulnerabilidad, se suspende el proceso de desahucio y no podrá interponerse reclamación judicial alguna en este sentido, hasta que finalice el estado de alarma, esto es, si no se amplía más, el próximo 9 de mayo de 2021.
¿Y qué entendemos por vulnerabilidad del arrendatario?, la vulnerabilidad, ya se definía el 31 de marzo en el Real Decreto 11/2020, y se fundamenta en que el inquilino pase a estar desempleado y/o E.R.T.E o, si es empresario, que se reduzcan sus ingresos, no alcanzando el conjunto de los ingresos de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, el límite de tres veces el I.P.R.E.M, pudiendo incrementarse este límite si hay hijos, o mayores de 65 años en la unidad familiar, o elevada discapacidad, o de dependencia, o enfermedad incapacitante, de alguno de los miembros de la familia. O bien, que la suma de la renta, gastos y suministros básicos (electricidad, gas, agua, telecomunicación fija y móvil, comunidad de propietarios,…), de la vivienda, sea superior al 35% de los ingresos de la unidad familiar.
La carga de la prueba sobre la “vulnerabilidad” recae sobre el arrendatario que deberá demostrarlo al arrendador (además de posteriormente al juez y servicios sociales) aportando las oportunas pruebas de tal situación.
Pero ¿qué sucede con las ocupaciones SIN título, es decir, sin contrato, cuando el ARRENDADOR es GRAN TENEDOR (titular de más de 10 viviendas)?
Cuando se ocupe la vivienda SIN TÍTULO se faculta al Juzgado (no está obligado a ello) PARA DECRETAR LA SUSPENSIÓN HASTA QUE TERMINE EL ESTADO DE ALARMA.
Esta decisión, desde mi opinión como jurista, genera muchísima inseguridad jurídica a los propietarios, pues, no es lo mismo ayudar o favorecer a un inquilino, con contrato, que ha estado pagando religiosamente el alquiler y por las circunstancias extraordinarias del COVID-19 (o cualquier otra catástrofe) está viviendo una situación precaria, que, fomentar la ocupación, con la posibilidad, al arbitrio de un tercero, de que tales personas se establezcan en la vivienda mientras dure el estado de alarma … lo mismo sucede con la ocupación por personas dependientes, en las que directamente se impide el desahucio por ejemplo que hayan sido objeto de violencia sobre la mujer, o tengan a su cargo alguna persona dependiente, etc.
¿Por qué habrá de sufragar el arrendador (gran tenedor o no) qué alguien ocupe la vivienda de su propiedad sin título? tenga las condiciones que tenga…
Si existen personas en situación de dependencia o amparo, procede que el Estado sea quién se encargue de ellos, o asuma el pago de las rentas, pues no deberían los propietarios normales tener que sufrir las consecuencias de “vulnerabilidad” del que accede a la vivienda sin título.
Marcela Reigía Vales
Abogado