El nuevo decreto de vivienda entra en vigor y cambia las reglas para propietarios e inquilinos de la zona norte
Las nuevas medidas afectan al alquiler, la compra de la primera vivienda, los contratos de temporada, la fiscalidad y los pisos turísticos, aunque una parte de su aplicación dependerá de la Comunidad de Madrid y de los ayuntamientos.
LMN
El nuevo paquete de medidas de vivienda aprobado por el Gobierno empieza a tener efectos desde este jueves, 8 de octubre, con cambios que pueden afectar directamente a propietarios e inquilinos de Alcobendas, San Sebastián de los Reyes, Tres Cantos, Algete y el resto de municipios de la zona norte de Madrid.
El BOE publicó este miércoles dos reales decretos-ley. El principal, el Real Decreto-ley 29/2026, entra en vigor este jueves y contiene buena parte de las medidas fiscales, de protección del alquiler, acceso a la primera vivienda y regulación de nuevos tipos de arrendamiento. Como cualquier real decreto-ley, tendrá posteriormente que ser convalidado por la Diputación Permanente del Congreso, al encontrarse disueltas las Cortes por la convocatoria electoral.
La cuestión para los vecinos es qué cambia realmente a partir de ahora y, especialmente, qué medidas tendrán aplicación directa en Madrid y cuáles necesitarán decisiones posteriores de otras administraciones.
Hasta 50.000 euros para comprar la primera vivienda
Una de las novedades con mayor repercusión es la creación del mecanismo TU CASA, que será gestionado por el Instituto de Crédito Oficial (ICO).
Permitirá complementar una hipoteca con un préstamo público equivalente, como máximo, al 20% del valor de la vivienda y con un límite de 50.000 euros. El préstamo tendrá un interés del 0% y no tendrá comisiones.
No significa, sin embargo, que desde hoy pueda acudirse al banco a solicitar esos 50.000 euros. El propio decreto establece que un posterior acuerdo del Consejo de Ministros deberá concretar los objetivos, beneficiarios, requisitos y límites del programa.
La medida puede tener especial interés en municipios de la zona norte donde el precio de entrada para adquirir una vivienda supone una de las principales barreras para los compradores. Además, tendrá que convivir en Madrid con programas autonómicos ya existentes como Mi Primera Vivienda, que permite financiar hasta el 100% de la hipoteca y cuya edad máxima de acceso se ha ampliado hasta los 50 años.
Nueva deducción para los inquilinos
El decreto recupera también una deducción estatal en el IRPF por el alquiler de la vivienda habitual.
Los contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales podrán deducirse el 10% de las cantidades pagadas por el alquiler. Para quienes tengan una base imponible igual o inferior a 23.007,20 euros, la base máxima de la deducción será de 11.630 euros anuales y se irá reduciendo progresivamente hasta alcanzar el límite de renta establecido.
Por tanto, no se trata de una ayuda mensual que vaya a recibir automáticamente el inquilino, sino de una deducción que tendrá efectos fiscales para quienes cumplan las condiciones establecidas.
Dos años más para determinados contratos de alquiler
Otro de los cambios importantes afecta a los contratos que están próximos a finalizar.
Los contratos de vivienda habitual vigentes cuyo periodo de prórroga obligatoria o tácita termine en los supuestos previstos por la norma podrán, a petición del inquilino, prorrogarse por anualidades hasta un máximo de dos años adicionales, siempre que el arrendatario esté al corriente de pago y lo haya estado durante los ocho meses anteriores.
Durante ese periodo se mantienen las condiciones del contrato existente.
La prórroga no será obligatoria en determinados supuestos, entre ellos cuando las partes alcancen otro acuerdo, firmen un nuevo contrato o el propietario acredite la necesidad de recuperar la vivienda para destinarla a residencia permanente propia o de determinados familiares.
El alquiler por habitaciones y de temporada cambia de reglas
Es otro de los puntos que pueden tener mayor incidencia en el mercado.
El decreto endurece la utilización de contratos de temporada para impedir que se utilicen como sustitutos del alquiler habitual. A partir de ahora deberá existir una causa real y acreditable que justifique la temporalidad.
Si no existe esa causa, el contrato podrá ser considerado de vivienda habitual. La norma establece además, como regla general, que el alquiler temporal no exceda de doce meses y contempla que la sucesión de más de dos contratos temporales entre las mismas partes sobre una misma vivienda pueda convertir la relación en un arrendamiento habitual.
También se regula expresamente el alquiler por habitaciones. La suma de lo cobrado por todas las habitaciones de una vivienda no podrá superar la renta que correspondería al alquiler de la vivienda completa en los términos establecidos por la norma.
Los pisos turísticos y el IBI no cambian automáticamente en Alcobendas o Sanse
Este es uno de los puntos donde conviene distinguir entre lo que permite el decreto y lo que realmente puede aplicarse en cada municipio.
La nueva norma permite que los ayuntamientos establezcan recargos en el IBI para viviendas destinadas a alojamiento turístico situadas en zonas de mercado residencial tensionado.
El recargo puede alcanzar el 50% de la cuota, subir hasta el 100% cuando un mismo titular tenga dos o más viviendas turísticas y llegar hasta el 150% cuando posea cuatro o más. Pero la norma utiliza expresamente la palabra “podrán”: son los ayuntamientos quienes deben incorporarlo a sus ordenanzas fiscales y, además, el inmueble tiene que encontrarse en una zona oficialmente declarada tensionada.
Esto resulta especialmente importante en la Comunidad de Madrid. La declaración de zonas tensionadas depende del procedimiento establecido en la Ley de Vivienda y, por tanto, estas medidas no significan que desde este jueves los propietarios de pisos turísticos de Alcobendas, San Sebastián de los Reyes o Tres Cantos vayan a pagar automáticamente un IBI más elevado.
Madrid mantiene su propio modelo de vivienda
El decreto estatal llega además en un momento en el que la Comunidad de Madrid mantiene una política de vivienda diferenciada de la planteada por el Gobierno central.
El Ejecutivo regional está centrando su estrategia en incrementar la oferta, movilizar suelo y acelerar los desarrollos urbanísticos. Entre sus programas se encuentran el Plan Vive, Mi Primera Vivienda o las nuevas medidas urbanísticas para facilitar la construcción de vivienda protegida. La Comunidad mantiene además un recurso ante el Tribunal Supremo contra el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 al considerar que invade competencias autonómicas.
En Alcobendas ya se han habilitado, además, diferentes parcelas de suelo terciario para poder destinarlas a vivienda protegida en alquiler aprovechando la legislación aprobada por la Comunidad de Madrid.
San Sebastián de los Reyes también mantiene proyectos propios. El Ayuntamiento ha aprobado recientemente la demolición del inmueble de la antigua Cámara Agraria de la calle Granero para levantar viviendas de alquiler asequible que serán promovidas y gestionadas por la Empresa Municipal del Suelo y Vivienda.
Hay otro decreto que todavía no se aplicará
El Gobierno ha aprobado paralelamente un segundo texto, el Real Decreto-ley 28/2026, que introduce un cambio todavía más profundo en la duración de los alquileres.
La norma establece que, una vez cumplidos los cinco años de contrato —siete cuando el propietario sea una persona jurídica—, el alquiler se prorrogue sucesivamente por periodos de la misma duración salvo que alguna de las partes comunique que no quiere continuar. También eleva de cuatro a seis meses el plazo con el que el propietario deberá avisar de que no renovará.
Pero este segundo decreto no entra en vigor ahora. Su propia disposición final establece el 15 de noviembre de 2026 como fecha de entrada en vigor y su continuidad dependerá de la convalidación parlamentaria correspondiente.
Por eso conviene diferenciar los dos textos: desde este 8 de octubre entra en vigor buena parte del nuevo paquete de vivienda, pero no todas las medidas anunciadas por el Gobierno están ya operativas ni todas tendrán el mismo efecto en la Comunidad de Madrid.
Para los vecinos de la zona norte, las consecuencias más inmediatas se concentran en las nuevas reglas del alquiler, los contratos temporales y por habitaciones y las deducciones fiscales. Otras, como los préstamos de hasta 50.000 euros para comprar la primera vivienda, necesitarán todavía desarrollo para poder solicitarse, mientras que determinadas medidas relacionadas con el IBI dependerán directamente de las decisiones que adopten las administraciones autonómicas y municipales.
