El alquiler alcanza máximos históricos en Alcobendas y Sanse pendiente de las nuevas medidas de vivienda
Los precios de oferta vuelven a subir en los dos grandes municipios del norte de Madrid, aunque las diferencias son importantes entre el casco urbano y zonas como La Moraleja, El Soto, El Encinar, Ciudalcampo o Fuente del Fresno. Propietarios e inquilinos están además pendientes de las nuevas medidas de vivienda que pasan este viernes por el Congreso.
LMN/J.Ussía
El alquiler comienza octubre en niveles muy elevados en Alcobendas y San Sebastián de los Reyes. Los últimos datos disponibles reflejan nuevos máximos en los índices municipales, aunque las cifras necesitan una explicación: dentro de los dos municipios conviven mercados inmobiliarios muy diferentes.
Según el informe de precios de Idealista, Alcobendas cerró septiembre en 17,5 euros por metro cuadrado, un 2,9% más que hace un año y el máximo de su serie histórica. San Sebastián de los Reyes aparece en 19,1 euros por metro cuadrado, con una subida interanual del 4,3%.
Esto no significa, sin embargo, que alquilar una vivienda en Sanse sea necesariamente más caro que hacerlo en Alcobendas.
Los índices se elaboran a partir de la oferta existente y la composición del parque de viviendas influye directamente en el resultado. Además, ambos términos municipales incluyen desde pisos de menor superficie hasta grandes viviendas unifamiliares situadas en algunas de las urbanizaciones más exclusivas del norte de Madrid.
La Moraleja, El Soto, El Encinar y Arroyo de la Vega
En Alcobendas, utilizar únicamente la media municipal oculta buena parte de esa realidad. El distrito Urbanizaciones incluye La Moraleja, El Soto de la Moraleja, El Encinar de los Reyes y Arroyo de la Vega, donde tanto las superficies como las rentas de muchas viviendas son sensiblemente superiores.
En La Moraleja y su entorno es habitual encontrar viviendas de varios cientos de metros cuadrados y alquileres mensuales de varios miles de euros. La oferta actual incluye, por ejemplo, chalets de alrededor de 300 metros que superan los 5.000 euros mensuales, por lo que comparar únicamente el precio por metro cuadrado con un piso convencional puede ofrecer una imagen engañosa.
Por tanto, los 17,5 euros por metro cuadrado de Alcobendas son una referencia del conjunto del municipio, no el precio específico de alquilar en sus urbanizaciones.
Ciudalcampo, Fuente del Fresno y Club de Campo también son Sanse
Algo parecido sucede al otro lado de la A-1. El término municipal de San Sebastián de los Reyes no termina en el casco urbano, Dehesa Vieja o Tempranales.
También forman parte de él Ciudalcampo, Fuente del Fresno y Club de Campo, con un mercado residencial muy diferente y una importante presencia de chalets y viviendas de grandes dimensiones.
Aquí hay que tener además especial cuidado con las estadísticas. Idealista publica para el conjunto de Sanse los 19,1 euros por metro cuadrado de septiembre, pero no ofrece en su informe municipal un desglose equivalente para cada una de estas urbanizaciones.
Otra referencia, Indomio, agrupaba en agosto Ciudalcampo y Fuente del Fresno en 16,93 euros por metro cuadrado, aunque el propio portal contabilizaba solamente 15 anuncios de alquiler en esa zona. Es una muestra reducida y, por tanto, el dato debe tomarse únicamente como orientación.
En Fuente del Fresno se anuncian actualmente chalets que alcanzan, por ejemplo, los 5.000 euros mensuales por una vivienda de 400 metros cuadrados. De nuevo, una renta mensual elevada puede traducirse en un precio por metro cuadrado inferior al de un piso pequeño situado en otra zona.
El precio por metro cuadrado no cuenta toda la historia
Esta diferencia de tipologías ayuda a entender un dato que puede resultar llamativo: que el índice de San Sebastián de los Reyes aparezca actualmente por encima del de Alcobendas. A pesar de este dato singular, no permite concluir que Sanse sea más caro que Alcobendas ni que sus urbanizaciones sean más caras que La Moraleja y demás.
De hecho, otra fuente inmobiliaria que sí desglosa Sanse por zonas situaba en agosto el alquiler en 17,62 €/m² en el casco antiguo, 17,31 en Arroyos y Tempranales, 16,15 en Dehesa Vieja-Puente Cultural y 16,93 en Ciudalcampo-Fuente del Fresno. El máximo de esa estadística correspondía a Ensanche-Praderón-Alamillos, con 21,18 €/m².
La superficie de las viviendas, el número y tipo de inmuebles que salen al mercado y la escasa oferta existente en algunas urbanizaciones condicionan especialmente estos indicadores.
Propietarios e inquilinos pendientes del Congreso
Todo ello coincide con un nuevo cambio en las reglas del alquiler.
El Gobierno ha aprobado esta semana medidas que afectan, entre otras cuestiones, a los alquileres de temporada y por habitaciones. El Real Decreto-ley 26/2026 introduce nuevas condiciones para este tipo de contratos y debe pasar este viernes 2 de octubre por un Pleno extraordinario del Congreso para su convalidación o derogación.
El resultado tendrá incidencia directa sobre un mercado que en Alcobendas y San Sebastián de los Reyes llega al otoño con precios elevados y grandes diferencias dependiendo de dónde y qué tipo de vivienda se busque.
Porque detrás de las medias municipales hay realidades muy distintas: un piso en el casco urbano, una vivienda en Tempranales o Dehesa Vieja y un chalet en La Moraleja, Ciudalcampo, Fuente del Fresno o Club de Campo no pertenecen al mismo segmento del mercado, aunque todos terminen formando parte de las estadísticas de sus respectivos municipios.
